住宅鑑定士は、住宅のウォークスルーを行ってから、「取引事例比較法」または「原価法」の2つの標準的な評価方法のいずれかを使用して不動産を評価します。時折、鑑定士は非常に正確な値を特定するために両方の評価方法を適用することがあります。住宅鑑定は、住宅の価値の最良の決定を提供します。
ウォークスルー
不動産業者がまとめたレポートなど、他の形態の住宅評価とは異なり、住宅鑑定は認可された住宅鑑定士によって作成されます。これらの専門家は、不動産を評価する際にさまざまな要素を検討します。とりわけ、彼らは家のサイズ、レイアウト、そしてそれがどれだけよく維持されているかを考慮します。また、周辺の物件や同様の住宅の最近の売り上げも考慮に入れています。
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ウォークスルーは、住宅鑑定の最初のステップであり、プロセス全体の中で最も重要な部分です。このステップでは、鑑定士が家を訪問し、物件の内外を目視検査します。彼はまた、アメニティやアップグレードなどの付加価値のあるものにも言及しています。
外観
鑑定士は通常、家の外観を視覚的に検査し、全体的な構造を調べ、家を建設するために使用される材料を評価することから始めます。彼は家の土台に細心の注意を払い、水害のひびや兆候があるかどうかを判断します。住宅鑑定士は、明らかな荒廃の兆候を探すように訓練されていますが、彼は住宅検査官ではありません。
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内部
鑑定士は装飾に基づいて家の価値を評価しませんが、清潔で手入れの行き届いた家は、雑然としていて汚れている家よりも見栄えが良くなります。家のステージングその価値を劇的に高めることができます。鑑定士は、床、照明器具、窓、ドアなど、家の内部を構築するために使用される重要な建築材料を調べます。鑑定士はまた、平方フィートと寝室の数を考慮します。
アメニティ
鑑定士が中にいる間、彼は家をより快適にするすべての小さな追加物を含む家の設備を調べます。セントラルエアコン、一酸化炭素検出器、セキュリティシステム、カスタムウィンドウトリートメントなどの設備は、他の物件とは一線を画し、市場価値を高めることができます。
アップグレード
大規模なアップグレードは、住宅の価格を劇的に上昇させる可能性があります。家の鑑定士は、新しい食器棚、電化製品、またはカウンタートップのようなものを検討します。同様に、最近改装されたバスルームは、物件の評価額に数千ドルを追加する可能性があります。家をアップグレードする場合は、領収書と請求書を保管しておくことが重要です。そうすれば、材料と労力にどれだけ費やしたかを証明できます。
住宅評価方法
ウォークスルーの後、住宅鑑定士は2つの評価方法のいずれかを適用して、住宅に最終的な価値を割り当てます。場合によっては、鑑定士は可能な限り最も正確な数値を取得するために組み合わせたアプローチを使用することがあります。
取引事例比較法
最も一般的な評価方法である取引事例比較法は、周辺地域で最近販売された同様の住宅と比較することにより、住宅の公正な市場価値を決定します。業界の専門家は、これらのプロパティを「比較対象」または「比較対象」と呼ぶことがよくあります。
2つの家がまったく同じではないため、鑑定士は、コンプ家と評価対象の家との間のすべての違いについて価格調整を考慮します。これは「対象不動産」と呼ばれます。たとえば、「comp A」に花崗岩のカウンタートップがあり、対象のプロパティにラミネートがある場合、鑑定士は対象のプロパティの合計値から花崗岩の値を減算します。鑑定士は、ロットサイズ、アメニティ、備品、器具、仕上げ、および全体的な維持の違いに基づいて値を上げたり下げたりしながら、いくつかのコンプの調整を続けます。
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原価法
原価法は、地元の建設資材と労働力を使用して家全体を交換する費用を計算しようとします。次の手順を使用して、鑑定士は家を一から再建するのにかかる費用を計算します。
- まず、鑑定士がロットの価値を決定します。
- 彼は家を複製する費用を見積もっています。
- 彼は減価償却を計算するために家の年齢と状態を考慮します。
- 彼は、新しい構造の総交換費用から減価償却費を差し引きます。
- 彼は、プール、造園、物置小屋、デッキなどの外部の改善を追加します。
- 彼は、改善の合計値と減価償却額にロット値を加算して、正確な交換コストを算出します。
レポートが終了したとき
住宅鑑定は、家の内外とその間のすべての詳細をカバーします。目標は、家の現在の状態の最も正確なスナップショットを取得することです。鑑定士が終了すると、彼はプロパティの詳細な分析を準備し、それに市場価値を割り当てます。少なくとも、住宅鑑定レポートには以下が含まれます。
- プロパティの外観と内部の説明と主要な改善点
- 新しい開発や田舎の不動産など、家の設定の簡単な説明
- 近隣および周辺地域の質に関する住宅鑑定士の意見
- 公園、ショッピング、学校、公共交通機関へのアクセスなど、利用可能な地域のアメニティに関する声明
- その地域で最近販売された少なくとも3つの比較可能な住宅のリストとそれらの特徴の分析
- カビや構造上の欠陥など、家の価値を著しく損なう問題領域の特定
- 評価額
比較市場分析と住宅鑑定
住宅鑑定は、比較市場分析（CMA）と呼ばれる別の形式の不動産評価と混同されることがあります。どちらも最終的には不動産に値札を付けますが、CMAは不動産業者によって作成されますが、住宅鑑定は認可された不動産鑑定士によって行われます。
2つのレポートは、詳細と準備方法も異なります。エージェントの経験に応じて、CMAは基本的なものから非常に包括的なものまでさまざまです。一方、住宅鑑定には、専門の不動産鑑定方法を使用した住宅の価値の詳細な分析が常に含まれます。
売りに出されている家をリストアップしようとしている住宅所有者にとって、CMAは正確なリスト価格を見積もる方法です。名前が示すように、不動産業者は周辺地域の住宅を比較し、同様の物件の最近の売り上げを分析することによってCMAを組み立てます。対照的に、住宅ローンの貸し手は、不動産購入のための資金調達を承認するために住宅鑑定を使用するため、値は可能な限り正確でなければなりません。あなたが新しい家を購入するか、あなたの現在の家を借り換える予定であるならば、あなたの貸し手はローンを承認する前に家の査定を要求するでしょう。一部の住宅所有者はまた、彼らが不動産市場でそれを価格設定する方法を正確に知っているように彼らの財産を評価するために認可された不動産鑑定士を雇うという追加のステップに行きます。
評価があなたが期待するものではない場合
あなたがあなたの家を売る準備として家の評価を得たならば、それがあなたが予想したより低く戻ったとしても落胆しないでください。リストする前に評価を実行すると、購入者がオファーを行うのを思いとどまらせる可能性のある問題領域を修正する機会が得られます。幸いなことに、多くの項目は、自分で取り組むことができる簡単な修正です。自分でやれ家の改造家に瞬時の価値を追加する経済的な方法です。今すぐ変更を加えることで、長期的には時間とお金を節約できます。
